文章是一篇法學(xué)類論文，主要講述了商品房預(yù)售合同備案登記和預(yù)告登記等事項(xiàng)。本文選自：《法學(xué)研究》,《法學(xué)研究》是由中國社會科學(xué)院主管、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所主辦、法學(xué)研究編輯部編輯、法學(xué)研究雜志社出版的法學(xué)刊物。前身是中國政法學(xué)會1953年創(chuàng)刊、1957年停辦的《政法研究》。

　　摘要：從法律規(guī)定看,預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞,可以推斷進(jìn)行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的,但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及,例如《海口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認(rèn)管理工作的通知》就明確了進(jìn)行商品房買賣合同備案確認(rèn)的目的是“為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為,維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益,提高商品房交易信息的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　關(guān)鍵詞：商品房,法學(xué)制度,法學(xué)應(yīng)用,法學(xué)論文

　　一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

　　(一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力

　　自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個(gè)地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外,1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。

　　僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對此也有爭議。豍因此,這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響,能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。

　　2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認(rèn)合同無效的,不予支持。”由此表明,預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同,只要符合法律的生效要件,同樣可以認(rèn)定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同,是否能夠?qū)沟谌?仍存在的爭議。

　　直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀(jì)要》第16條規(guī)定:“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的,應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間,應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。”這一會議紀(jì)要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度,即其不具有物權(quán)性質(zhì),不能夠?qū)股埔獾谌恕＝?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。

　　(二)商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義

　　結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力,我們可以看出,對商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機(jī)關(guān)對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度,讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。

　　綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策,該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣,保護(hù)買受方的合同權(quán)益。例如海口市的相關(guān)政策要求,“簽訂商品房買賣合同的房屋,要憑已經(jīng)備案確認(rèn)的《海口市商品房買賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時(shí)海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求,“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的,房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”這在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。根據(jù)這些政策,如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人,第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記,從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

　　但事實(shí)上,受到這一制度自身效力的限制,預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中,就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案,之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,特別是最高院的會議紀(jì)要,首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利,則此時(shí)甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對于甲而言,預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用;對于開發(fā)商而言,只要沒有進(jìn)行預(yù)告登記,就可以與第三人簽訂房屋買賣合同;對于第三人而言,只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán),并最終取得房屋所有權(quán)。