這篇法學類論文，主要講述了物業管理的立法完善新運用技巧等。本文選自：《現代法學》,《現代法學》2002年8月榮獲中國人文社科學報學會授予的"第二屆全國百強社科學報"稱號;2003年1月，榮獲國家新聞出版總署授予的"第二屆國家期刊獎百種重點期刊"獎，這是建國以來期刊界的最高政府獎項，法學類期刊只有少數幾家獲得些殊榮。

　　摘要：國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。

　　關鍵詞：物業管理,法學應用,法學措施,法學論文

　　一、物業管理法律體系。

　　目前，我國尚未制定專門調整物業管理活動的法律，而是散見于各部門法或以行政法規、地方性法規、行政規章的形式出現。[3]。

　　1. 憲法。憲法中關于住宅、城市管理、經濟管理、公民權利等方面的規定及原則，在物業管理法體系中具有最高層次的法律效力。

　　2. 全國人民代表大會及其常務委員會制定的法律。我國多部法律中直接或間接涉及到物業管理相關法律制度。私法方面，如： 《物權法》、《民法通則》、《合同法》等; 公法方面，如： 《城市房地產管理法》、《環境保護法》、《消防法》等。

　　3. 國務院根據憲法和法律制定和發布的規范性行政法規和文件。如 1983 年國務院頒布的《城市私有房屋管理規定》、《城市綠化管理條例》、《城市市容及環境衛生管理條例》等。2003 年 6 月國務院頒布，2007 年修訂的《物業管理條例》，標志著我國物業服務立法進一步完善。

　　4. 國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如 1990 年《城市危險房屋管理規定》、1990 年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004 年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。

　　5. 最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。

　　二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題。

　　( 一) 物業管理招投標。

　　通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003 年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。

　　( 二) 物業管理服務。

　　建設部發布了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。

　　由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局 1997 年發布的《物業管理委托合同( 示范文本) 》。

　　《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。

　　我國《合同法》分則規定了 15 種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。[4]。

　　( 三) 物業裝飾裝修管理。

　　裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中： 《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部 2002 年發布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。

　　( 四) 業主自治。

　　《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約( 示范文本) 》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。

　　( 五) 物業使用與維護。

　　《物權法》規定建筑物區分所有權分為： 專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。

　　當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。

　　( 六) 物業服務收費。

　　涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。