在地方政府和不動產登記機構的推動下，地下空間確權登記取得了長足進步。不動產登記機構從類型化地下建筑物、宗地確定、登簿表達三方面著手，尋求將建設用地使 用 權 分 層 設 權 的 落 地 路 徑 。 但是，基于二維平面的登記技術仍不能適應立體土地開發的現代化趨勢。為了滿足實踐發展需要，筆者建議民法典物權編將空間利用權利與建設用地使用權區分開來，并在用益物權編修訂稿中用以囊括地下空間的其他利用關系。

　　實踐現狀及疑難問題在不動產統一登記之前，地下空間確權登記實踐較少，上位法依據不足。無論是《土地登記辦法》還是《房屋登記辦法》都主要是針對平面土地和房屋之上的權利登記進行規定，缺少針對地上地下空間和建(構)筑物登記的具體規則。雖然地方不動產登記機構在實踐發展的倒逼下紛紛開展地下空間登記方案，但統一規則的缺失增加了地方登記機構的工作難度。不同登記機構也產生了分化，土地登記機構基本沒有開展地下空間確權登記的工作，房屋登記機構則對地下建筑物的登記發證進行了探索。為了協調部門關系，解決登記前端的規劃、土地出讓和建筑工程管理等問題，各地方立法機關和政府紛紛出臺了相應的地下空間開發、利用、管理和保護的地方性法規、政府規章以及其他效力層級較低的規范性文件。這些地方性法律法規為登記機構探索地下空間提供了直接的法律依據，掃清了部分制度性障礙有力地推動1地下空間確權登記的實踐探索。

　　經過多年的不斷摸索，登記機構在地下空間確權登記領域取得了一些成績：其一，基本規范了地下空間的權利稱謂。目前普遍將地下地上空間權利稱為建設用地使用權(地下)、建設用地使用權(地上);其二，以垂直投影和豎向高程三要素來共同確定地下空間范圍和權利邊界;其三，地下空間和地下建(構)筑物的申請審核要件基本參照地表土地和地表建筑物的申請審核要件;其四，登記機構普遍認為只有實現立體規劃和三維地籍，才能根本解決地下空間確權登記難題。

　　雖然取得了進步，但目前地下空間確權登記仍處于探索階段，尚且存在不少問題。

　　第一，目前最大的問題是登記實踐遠遠落后于開發利用現狀。近年來，城市立體開發進程加快，地下空間的深度越來越深，利用類型越來越復雜，不同開發層次的空間疊加越來越多，而地下空間登記仍未能全面鋪開，關鍵性的制度和技術問題仍處于擱置狀態。

　　第二，缺乏普適性的登記操作規范。統一登記之前，《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》僅以特定空間參照已有規范執行一言概括之。統一登記之后，《不動產登記暫行條例》及其實施細則和《不動產登記操作規范(試行)》限于立法成本，仍未徹底解決這一問題。時至今日，地下空間登記仍舊缺乏適用于全國的統一操作規范。

　　第三，地下空間確權登記的輔助制度和支撐性技術付之闕如。地下空間的范圍確定需要規劃和土地管理部門的規范文件及出讓合同來共同確定，但是目前地下空間的規劃和出讓規則尚未建立，諸多基礎性制度和技術缺位直接限制了登記實踐的發展。

　　地方探索經驗梳理

　　地方不動產登記機構在探索地下空間登記時，主要從登記技術著手，因此筆者遵循實踐邏輯思路先重點闡釋登記技術方面的經驗，再就地下空間的權利制度展開討論。

　　1單建和結建的類型劃分

　　《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》是較早將單建、結建的分類標準引人地下空間管理和登記的地方性規范文件。及至今日，單建、結建的劃分已經成為地下空間確權登記的基本分類標準。地方在出臺地下空間利用管理辦法時，普遍將地下建筑物分為單建和結建，并以此為基礎構建地下空間的利用、管理和登記制度。以2017年出臺的《成都市人民政府關于印發成都市城市地下空間開發利用管理辦法(試行)》為例，該辦法第3條第2款建立了地下空間單建、結建的分類標準，明確了二者的概念和外延。所謂結建建筑是指連同地表建筑物一并開發建設的地下建筑物;單建是指不與地表建筑物相連，獨立進行開發建設的地下建筑物。在單建和結建分類標準發展過程中，單建地下建筑物的外延在不斷擴大。如在上海的試行規定中，單建是指獨立開發建設的地下工程。當時的單建地下建筑僅指住宅、商業用地地表之下地下工程，而如今，單建地下工程還包括利用市政道路、公共綠地、公共廣告等公共用地開發的地下建筑物。

　　單建和結建的分類標準有助于解決存量地下工程的登記問題，相關部門還以此為基礎建立起地下空間的規劃、出讓和管理制度，為登記掃清了基本障礙。但是，此分類標準也存在一些問題：一是單建和結建本是建筑分類標準，將其用來區分地下空間，混淆了空間和建筑物的差別。二是單建和結建概念的模糊很難為登記機構提供切實的指導。在實踐中，人們更傾向于用地下空間是否單獨出讓作為劃分單建結建的依據，而如此界定似有架屋疊床之嫌。三是隨著土地利用方式的復雜化，單建和結建的簡單區分已經不能滿足地下空間利用、管理和登記的需要。

　　2宗地的確定

　　宗地確定是不動產登記的基礎。傳統宗地劃分均是以平面地表為基準，未曾考慮到空間分層的問題。為了實現地下空間的確權登記，不動產登記機構首先需要解決地下空間的宗地歸屬問題。由是，原《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都通過擴大宗地概念的方式，承認宗地包括特定空間，為地方不動產登記機構實踐地下空間登記奠定了基礎。但是，這些規定遠遠不能滿足登記業務的需要。

　　為了滿足實際工作需要，地方政府在法律法規或者其他規范性文件當中將“特定空間”予以了細化。細化方式大概包括兩種：第，直接在法律文件中對宗地予以明確，如深圳、青島等地。《深圳市地下空間開發利用暫行辦法》第26條第4款規定，“地下建設使用權登記以宗地為基本單位，并通過水平投影坐標、堅向高程和水平投影最大面積確定其權屬范圍"。《青島市國土資源和房屋管理局地下空間國有建設用地使用權管理辦法》甚至還規定，地下每一層均可作為獨立宗地進行登記。第二，法律文件中未明言地下空間的宗地問題，而是要求地下空間的規劃文件必須明確地下空間的范圍，如鄭州、寧波等地。規劃文件明確地下空間的要素包括豎向高程(亦或水平高度、起止深度)、建筑面積、水平投影面積，還有些地方要求規劃文件中明確連通方式、分層要求等嬰素。

　　3.登簿技術的表達在二維技術條件下，地方不動產登記機構在進行地下空間確權登記時，可選擇的登簿技術并不多。總結現有登記實踐經驗，登簿表達主要分為兩種。

　　第一，平面投影登記模式。平面投影登記模式主要是指，登記機構將地下空間抑或是地下建(構)筑物在不同空間層次的最大平面投影記載于不動產登記簿上，同時加以高程標記。從登記實踐來看，平面投影登記模式通常包括三項要素，水平投影坐標、豎向高程以及水平投影最大面積。

　　第二，參照地表登記模式。參照地表登記模式是指地下空間參考地表土地或者建(構)筑物來確定宗地，并以地下空間、地下建(構)筑物在地表的投影坐標和面積來確定登記范圍。地表登記模式在登記簿上會與地表土地、建(構)筑物重疊，而登記機構為了將二者區分，通常會以虛線來表達地下空間的四至，輔以文字說明來表述地下空間的深度等要素。

　　立法反思：基于登記實踐

　　從以上分析來看，大多敷不動產登記機構在登記地下空間時，主要利用了二維登記技術，缺乏立體意義上的地下空間，而且主要針對商服用地和住宅用地當中較為成熟、社會關注度較高的地塊。總之，地下空間確權登記在社會中尚未普及開來。究其原因，筆者認為這些問題的產生與我國《物權法》

　　立法息息相關。

　　1.《物權法》第136條的局限與不足我國《物權法》第136條是關于建設用地使用權分層設立的規定.是地上地下空間設權的法律依據。有關空間權的立法爭論，學界已多有介紹，現僅從登記實踐角度來探討《物權圈》136條的不足，以求拋磚引玉。

　　《物權法》第136條的立法局限首先在于它將地下空間設權限定在國有建設用地。第136條在《物權法》第12章“建設用地使用權”-

　　章中，條文表述亦明言建設用地可以在地表、地上、地下分別設立。然則，面積更大的集體土地同樣存在地下、地上空間開發利用的情況。由于不能適用136條的規定，集體所有土地的立體開發中地下、地上建設用地使用權的設定面臨沒有法律依據的尷尬境地。建設用地使用權強調“建設"。《物權法》第136條著重強調對建筑物、構筑物的權利保護，而容易忽視地下空間這一基礎載體。我們可以從立法者的釋義中找到端倪。立法者列舉地上的空中走廊、天橋，地下的商場、車庫等建(構)筑物，以闡述第136條的立法緊迫性。從登記實踐來看，單獨進行地下空間登記的案例幾乎沒有，現有地下空間無不是與建(構)筑物一同登記。筆者認為，這也是單建、結建成為地下空間確權登記基礎分類標準的重要制度原因。

　　《物權法》第136條獨木難成林，不能滿足實踐中發生的所有空間利用關系。在地方出臺的諸多法律文件中，我們可以輕易找到地下建筑物與地下通道連接、地下空間不同層次之間的連通以及出入口位置等相關規定。但是，這些空間層次利用關系很難用建設用地使用權分層設立來囊括。

　　2正確處理建設用地使用權和空間權的關系

　　要想彌補《物權法》第136條的不足，滿足地下空間開發實踐對法律的需求，首先需要處理好建設用地使用權和空間權的關系。在《物權法》立法之初，就是否在《物權法》中單獨創設空間權，學界產生了極大爭議。無論空間權是否能成為實定法中一項單獨權利，建設用地使用權和空間權的關系都值得學者深究。

　　此外，空間權和建設用地使用權有諸多相似之處，例如二者都涉及特定空間、土地的利用關系，所指向的對象具有共同之處。但是.我們不能將二者完全等同。空間權所指向的空間利用范疇要大于建設用地使用權。正如上文所言，地下建(構)筑物與地下通道連接以及不同層次的連通關系都不是建設用地使用權分層設立所能囊括的。

　　雖然建設用地使用權分層設立是空間利用關系的主要內容，但是我們仍需要對其他空間利用關系進行立法表達。

　　3民法典物權編的完善建議

　　當前正值民法典編纂的關鍵時期，構建完善的空間利用的權利體系需要從多方面卷手。

　　第一，明確我國《物權法》中的土地含義，即土地不僅包括地表土地，還包括地上、地下空間。將地下空間提升到與土地平等的法律地位，才能督促自然資源管理部門盡快推動地下空間的統一規劃、出讓和管理。

　　第二，將空間利用從建設用地使用權中剝離出來。建議修改《物權法》第136條的表述，不再套用建設用地使用權的表述，也不再將該條規定在“建設用地使用權”章。

　　第三，在用益物權一編中，將地下空間的連接、連通關系明確下來，作為地下空間建設條文的補充。

　　地下空間確權登記是一項系統工程，完善的制度和先進的技術需要各部門協同配合才能發揮應有的效用。按照新一輪機構改革的要求，規劃職能已納入自然資源部統一管理并將實現多規合一。因此，自然資源部應當盡快做好地下空間規劃，為了降低成本不妨采用一事一議的方法，處理好新出讓土地和新開發地下空間的規劃問題。同時，各相關部門也應當加緊研究地下空間的出讓和管理問題，將地下空間與現有地籍管理制度有機結合起來。

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